Ипотека для кого?
В разгар пандемийного кризиса весной 2020 года по настойчивым просьбам строительной отрасли в стране была объявлена программа льготной ипотеки. Спрос на жилье в этот момент, действительно, катастрофически упал, поэтому было принято решение «поддержать строительный сектор» через специальные режимы ипотеки, позволяющие купить квартиру в новостройке стоимостью не выше 3 млн рублей (для Москвы и Санкт-Петербурга – 8 млн) под 6,5% годовых. Два года подряд объем ипотечного кредитования стабильно прирастал: на 25% в 2020 г, на 30% в 2021 г. В 2021 году объем ипотечного кредитования достиг рекордной суммы 5,7 трлн рублей. За этот же год был построен и рекордный объем жилья – 92,6 млн кв.м.
В 2022 году ситуация с ипотекой изменилась из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ в марте, что привело к существенному падению объемов ипотечного кредитования. Однако, постепенно ключевая ставка снизилась и в июне спрос возобновился. Окончательные итоги года пока не подведены, однако прогнозы экспертов говорят о том, что результатов предыдущего года рынок, конечно не достигнет (из-за весеннего провала), но общая сумма общего ипотечного кредитования будет все же существенной: даже выше уровня 2020 года – примерно 4,7 трлн рублей.
Несмотря на все неожиданности, которые принес 2022 год бизнесу и населению, ипотека остается востребованным инструментом улучшения жилищных условий и составляет почти половину всех кредитов, выданных банками физическим лицам. Свою роль в этом сыграли программы кредитования с государственной поддержкой: субсидированный лимит (или льготная ипотека), ипотека для IT-специалистов, «семейная», «дальневосточная». Некоторые банки, например, Газпромбанк стали даже выдавать кредиты с лимитом выше установленного государством.
Итак, задача поддержать строителей была выполнена, а вот для граждан ситуация далеко не так однозначна. Одна из стратегических целей власти – повысить доступность жилья оказалась под вопросом. Стоимость квадратного метра в Москве за те же два года выросла со 170 до 260 тыс рублей или на 50 с лишним процентов, а в московской области с 90 до 150 тыс. рублей – на 60:. Более того, льготная ипотека, все расширяясь, превратилась из точечной меры поддержки отрасли в коронакризис в инструмент серьезного обогащения участников строительного рынка. В результате они довели цены на новостройки до уровня «вторичного рынка». Доходило до того, что квартира в старом районе с развитой инфраструктурой стоила столько же, сколько в новом микрорайоне без транспортной доступности из одних одинаковых многоквартирных домов. Однако, главная задача застройщиков – продавать не была выполнена, так как покупательная способность россиян в сложившихся условиях оказалась исчерпана. И девелоперы остались с грузом непроданных квартир. Китайский вариант, только в меньшем масштабе.
В результате государство вновь пошло им навстречу. Льготная ипотека продлена до июля 2024 года. Правда, условия несколько изменились: ставка вырастет с 7% до 8%, при этом семейная ипотека под 6% станет доступной для семей с 2 детьми до 18 лет. Для жителей новых регионов ставка будет 2%, как сейчас для Дальнего Востока. Лимит для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей вырастет с 6 до 12 млн рублей, а для остальных регионов с 3 до 6 млн рублей.
В качестве итога можно сказать, что существующий подход все же ориентирован на поддержку не граждан, а застройщиков. А хотелось бы другого, в частности расширения ипотеки на «вторичке» и в индивидуальном строительстве жилья.
А.И. Борисов/ президент-генеральный директор ММБА, Председатель Совета ТПП РФ по развитию потребительского рынка, Председатель МЭС